Сегодня нам хотелось бы открыть для обсуждения тему долгосрочного кредитования. Долгосрочные кредиты обычно предназначаются для покупки недвижимости и называются Mortgages. Мы не будем вдаваться в исторические детали, связанные с появлением и развитием этого финансового продукта на рынке, а поговорим о более практичных и насущных для каждого из нас моментах, непосредственно о том, что нужно знать каждому. Рано или поздно мы все загораемся заветным желанием обзавестись своим уютным гнездышком, что неминуемо влечет за собой вопросы, связанные с финансированием этого предприятия. Покупка жилья является, пожалуй, самым решающим шагом в жизни и подходить к вопросам его финансирования нужно не менее ответственно, чем к выбору самого жилья.
Тема эта очень объемна и касается не только разновидностей Mortgages, как таковых, но и процедур их оформления и связанными с этим дополнительными расходами. Мы постараемся обсудить эту тему подробным образом для всех наших читателей и будем искренне признательны за ваше участие, поскольку ваши вопросы всегда очень полезны и помогают нам определять наиболее актуальные для вас темы. Надо сказать, что существует несколько видов долгосрочного кредита - резидентский (Residential), инвестиционный (Investment) и коммерческий (Commercial) mortgages. Их названия говорят сами за себя.
Резидентский mortgage, в первую очередь предназначен для тех, кто планирует обзавестись жильем для личного пользования. Обычным требованием кредиторов является наличие временного или постоянного резидентского статуса. Для тех, кто уже прожил в Великобритании в течение 3 лет желательно показать подтверждение того, что статус, по которому они проживают в стране, еще будет действителен в течение, как минимум года. Те же, кто находится в стране менее трёх лет, но дольше одного года, должны обладать статусом, позволяющим проживать в стране в течение последующих как минимум двух с половиной лет.
Депозит, который вы вносите при покупке жилья, используя резидентский кредит, обычно составляет от пяти до пятнадцати процентов от стоимости недвижимости. Конечно, чем больший депозит вы готовы заплатить, тем легче убедить кредитора предоставить вам кредит. Но реальность такова, что лишь очень небольшой процент покупателей способен, либо желает единовременно покрыть большую часть стоимости недвижимости. Обычно предпочитают растянуть платежи на продолжительный период, который обычно составляет 25 лет. Сумма кредита всегда зависит от доходов кредитуемого и в зависимости от того, что предлагает конкретный кредитор, вы можете получить сумму равную вашему совокупному доходу за три-пять лет. Таким образом, если доход кредитуемого невелик, теоретически, он не сможет получить крупный кредит позволяющий приобрести жилье, по стоимости превышающей то, что он мог бы себе реально позволить.
Инвестиционным mortgage могут воспользоваться те, кто в Великобритании не проживает, но желает вложить капиталы в недвижимость, а также и те, кто уже проживает в этой стране, но желает приобрести жильё с целью последующей сдачи в аренду (Buy to Let). Сумма депозита при этом обычно составляет 15% от стоимости недвижимости. Решение кредитора о выдаче mortgage и определение его размера зависят совсем от других критерий. Здесь имеют значение не доходы кредитуемого, а тот доход, который будет приносить приобретаемое жилье в случае сдачи его в аренду.
Коммерческий mortgage используется в операциях с коммерческой недвижимостью. Мы не планируем уделять этому типу кредитования слишком большое внимание в этой статье, однако, если у вас возникнут вопросы, мы будем рады на них ответить. Когда вы приняли решение получить mortgage, вы должны быть готовы к дополнительным расходам. Эти расходы необходимо предусмотреть заранее, поскольку они обычно не покрываются суммой получаемого mortgage и вы должны зарезервировать эти средства наравне с депозитом, но отдельно от него.
Что же собой представляют эти расходы?
Это, в первую очередь, расходы, связанные с работой юриста. Каждая сделка с недвижимостью совершается адвокатами. Стоимость работы адвоката обычно составляет 0.5% от стоимости вашего приобретения.
Вторая составляющая расходов - это проведение оценки состояния объекта недвижимости. Стоимость обычно исчисляется от 350 фунтов за базовую оценку и возрастает в зависимости от подробности проводимого анализа и состояния объекта. Такая оценка является строгим требованием любого кредитодателя.
Следующий расход - это перерегистрация права собственности на недвижимость. Право собственности на недвижимость регистрируется в HM Land Registry. Для регистрации необходимо заплатить специальный налог, так называемый Stamp Duty, величина которого зависит от стоимости недвижимости:
Nil - 0 - 60,000 английских фунтов
1% - 60,001 - 250,000 английских фунтов
3% - 250,001 - 500,000 английских фунтов 4% - 500,001 английских фунтов и выше
Возможны и другие расходы, например, административные, взимаемые брокером за обработку вашей аппликационной формы. Такой сбор может составлять порядка 300 фунтов и обычно, в случае если аппликационная форма отвергается кредитором, возвращается аппликату.
Покупка жилья для многих из нас является одним из самых серьёзных шагов в жизни. Принимая это решение, прежде всего, необходимо правильно оценить все возможные пути финансирования вашего предприятия, причём независимо от того станет ли эта недвижимость вашим домом или будет использоваться в других целях. В большинстве случаев покупатель прибегает к услугам кредитования, так называемого Mortgage. Mortgage - это долгосрочное кредитование под залог недвижимости. Ссудный процент при таком кредитовании намного ниже, чем в случае любого другого кредита. Это объясняется тем, что заем дается под залог недвижимости и, в случае невыполнения вами обязательств по выплате кредита, право собственности на недвижимость переходит к кредитору, который может продать её, чтобы возместить свои потери. Таким образом, интересы кредитора застрахованы, и он готов предоставить покупателю кредит на условиях более низкой процентной ставки. Такой кредит выплачивается кредитору посредством ежемесячных взносов в течение фиксированного промежутка времени. Чаще всего 25 лет.
Существует множество типов mortgage, которые различаются между собой, в первую очередь типом процентной ставки. Подробно о существующих типах процентных ставок мы расскажем в одной из следующих статей.
Сегодня же мы остановимся на методах погашения кредита.
Repayment Mortgage
Repayment Mortgage, также известный как Capital and Interest, заключается в том, что по истечении срока кредитования вы возвращаете кредитору занятую у него сумму вместе с процентами (интересом). Таким образом, ваши ежемесячные выплаты складываются из двух составляющих - возвращаемого капитала (Capital) и процентов на занятый капитал (Interest). В первые годы процентная составляющая, выплачиваемая в качестве возврата кредитору, всегда превосходит составляющую капитала, но чем больше вы возвращаете, тем сумма еще не выплаченного вами капитала, на которую собственно и начисляется процент, уменьшается. Таким образом, к концу периода кредитования ежемесячные платежи несут в себе все большую составляющую капитала и меньшую процентную.
Предположим, что сумма кредита, выданного на 25 лет, составляет 120,000 фунтов стерлингов. К концу первого года вы выплатите кредитору порядка 5,400 в качестве процентов и только 2,100 от суммы самого кредита. На последний же, 25 год, сумма, выплачиваемая в качестве процентов по займу, сократится до 500 английских фунтов, а сумма возвращаемого капитала возрастет до 9,000.
Главным преимуществом такого метода возвращения кредита является то, что к концу срока кредитования вы полностью погасите, как сумму самого кредита, так и причитающиеся кредитору проценты и будете являться полноправным владельцем своей недвижимости.
Interest Only
При Interest Only Mortgage ежемесячные выплаты несут только процентную составляющую, то есть вы выплачиваете только проценты. В договоре с кредитором оговаривается, что занятые суммы будут выплачены единовременно по истечении срока кредитования. Таким образом, наряду с ежемесячными выплатами интереса заемщик должен воспользоваться каким-то дополнительным финансовым инвестиционным механизмом, который позволит ему аккумулировать к концу этого срока сумму, равную сумме кредита. Конечно, всегда существует возможность продать недвижимость и выплатить кредит, не прибегая к дополнительным инвестициям, но такой вариант будет больше напоминать долгосрочную аренду, в конце которой вы в любом случае остаётесь ни с чем.
Существует множество финансовых механизмов, которые можно использовать при Interest Only Mortgages, и позволяющих аккумулировать определенный капитал. Однако, как показывает практика, этот метод нельзя назвать очень надёжным и средств зачастую оказывается недостаточно для того, чтобы полностью погасить полученный кредит.
Подписаться на новости
RSS новости